招商蛇口(001979)

　　销售拿地规模下滑，拟发行租赁房REITs盘活资产，维持“买入”评级招商蛇口发布2024年5月经营简报，受销售市场低迷影响，公司前五月销售规模下降。公司拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，拟发行租赁住房REITs盘活资产，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元，EPS为0.89、1.05、1.20元，当前股价对应PE为11.3、9.6、8.4倍，维持“买入”评级。

　　单月销售降幅收窄，销售排名位居第五

　　2024年5月公司实现签约销售面积79.3万平方米，同比下降29.1%；实现签约销售金额190.2亿元，同比下降28.6%，环比提升2.1%，销售降幅有所收窄。1-5月公司累计实现签约销售面积336.9万平方米，同比下降39.1%；累计实现签约销售金额778.5亿元，同比下降43.1%，在克而瑞全口径销售榜单排名第五；累计销售均价23106元/平米，同比下降6.5%。

　　单月拿地2宗，投资强度下降

　　公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。2024年5月公司获取广州黄埔区项目和三亚深海科技城项目，总计容建面21.7万方，总地价43.4亿元，权益地价13.6亿元，权益比例31.4%。1-5月公司获取7宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面80.1万方，总地价146.1亿元，同比下降53.5%，拿地金额权益比68.4%（2023全年76.5%），拿地强度18.8%（2023全年38.6%）。

　　融资渠道畅通，拟发行租赁住房REITs

　　公司2023全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023年初降低42BP。2024年1-5月公司发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。公司响应“租售并举”战略，拟通过子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs，两个底层资产为深圳南山蛇口自贸区内的壹栈项目，已分别投入运营超4年和8年，2023年度平均出租率达92%和98%。我们认为本次REITs申报有利于盘活公司资产，进一步拓宽融资渠道，增强持续经营能力。

　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。